老旧建筑的“病痛”
马来西亚的许多老旧建筑，如同经历风霜的老人，外表破败，内部设施落后。电线老化、水管漏水、通风不良、电梯故障频发，甚至出现结构问题，这些都严重影响了居民的生活品质和安全。槟城的Rifle Range公寓就是一个典型的例子，这个曾经的公共房屋典范，如今正因年久失修而困扰着居民。这些“带病”的建筑不仅影响居住者的健康和安全，也拖累了整个城市的现代化进程。
法律障碍的“堵塞”
现行的法律，特别是《分层地契法令1985》，要求进行集体出售（en bloc sale）时必须获得所有业主的百分之百同意。这意味着，只要有一位业主不同意，整个更新项目就可能因此停滞。这种“一票否决权”在过去导致了许多城市更新计划的失败，例如2016年Desa Kudalari公寓的重建尝试，即使87%的业主同意，少数业主的反对和联系不到的业主还是让项目无疾而终。这就像城市的“血管”被堵塞，血液无法顺畅流动，城市更新的步伐因此变得异常缓慢。
土地稀缺的“紧迫”
随着城市人口的增长，土地资源变得越来越稀缺。有效利用现有城市土地，通过更新改造来提高容积率，增加住房供给，缓解城市扩张带来的交通拥堵和基础设施压力，成为一个迫切的需求。许多城市中心区域存在大量空置或未得到充分利用的建筑，通过城市更新可以将这些“沉睡”的资源唤醒，使其重新焕发生机。
现代化与竞争力的“驱动”
放眼国际，许多国家早已通过城市更新法案来推动城市现代化。英国在二战后通过《新市镇法案》建设了大量新市镇，以缓解城市拥堵和住房短缺。日本在战后也通过城市更新法案重建了被战争破坏的城市，并增强了城市的抗灾能力。马来西亚需要一个更 streamlined 的法律框架来加速城市更新进程，提升城市的基础设施和公共设施，从而增强自身的国际竞争力，吸引投资和人才。
财产权的“红线”
《联邦宪法》第13条明确保障公民的财产权，规定任何人的财产不得被剥夺，除非依法进行并给予充分赔偿。城市更新法案中降低同意门槛的提议，被批评者认为可能迫使少数业主在违背自己意愿的情况下出售房产，这与宪法精神可能存在冲突。即使法案承诺提供赔偿，但赔偿金额的“充分性”在法律上本身就具有主观性且容易引起争议。业主可能会认为赔偿无法反映房产的市场价值，更无法弥补其情感和个人意义上的损失。
强制出售的“担忧”
拟议的法案根据建筑年龄和状况设定了不同的同意门槛：30年以下的建筑需要80%的同意，30年以上的需要75%，而危楼或废弃建筑则只需51%的同意。这意味着即使有高达20%的业主反对，项目仍然可能被强制执行。这种“多数人暴政”的担忧，让一些业主感到自己的权益可能无法得到充分保障，被迫接受自己不认可的价格出售房产。
流离失所与士绅化的“阴影”
城市更新往往意味着旧社区的拆迁重建。批评者担心，重建后的房产价格会大幅上涨，导致原有的低收入居民无力回迁，从而引发士绅化问题，使他们流离失所。尤其是一些公共房屋和人民组屋（PPR）的租户，如果更新后的租金上涨或政策调整，他们可能面临无家可归的困境。尽管政府官员强调法案旨在保护原居民，并提供临时安置和补偿，但具体的保障措施是否到位，仍是人们关注的焦点。
补偿与安置的“不确定”
虽然政府承诺提供公平的补偿和过渡期的生活津贴，甚至以未来市场价值作为补偿基础，但如何准确预测未来价值存在很大的不确定性。此外，补偿和安置的具体细节是否会在法律上得到明确规定，以避免未来被不当操作，也是人们担忧的问题。确保受影响的居民能够在原址或附近地区重新安置，对于维护社区稳定性至关重要。
程序透明与权力滥用的“风险”
对法案的另一个担忧在于其执行过程的透明度以及潜在的权力滥用。一些人认为，法案可能过度偏向开发商的利益，以经济增长之名行私人盈利之实。如果决策过程缺乏充分的公众参与和监督，可能导致腐败和不公平的结果。批评者认为，马来西亚现有法律已经足以解决危楼和城市衰败问题，关键在于缺乏有效的执法，而非需要新的法律来降低同意门槛。
提高透明度与公众参与
确保法案的制定过程更加开放，充分听取业主、居民、社区组织等各方意见。成立由居民参与的咨询委员会，共同制定更新计划，而非由开发商单方面决定。通过透明的决策过程，增强公众对法案的信任和支持。
明确补偿与安置细节
在法律上清晰界定“充分补偿”的标准，并确保补偿金额能够真正反映房产的价值，包括情感价值。详细规定临时安置的方案和生活津贴的发放，确保居民在过渡期内有尊严地生活。优先考虑让原居民在原址或附近地区回迁。
加强法律保障与监督
设立独立的调解委员会，处理更新过程中产生的纠纷。确保法案与《联邦宪法》和《国家土地法典》等现有法律不冲突，特别是关于财产权和地契不可推翻原则的保护。通过法律手段，保障居民的合法权益，避免强制拆迁和不公平补偿。
优先解决真正危楼问题
针对确实存在结构安全隐患的危楼，可以设定更低的同意门槛，但对于状况良好的建筑，应维持较高的门槛，甚至100%同意。通过有针对性的政策，解决真正的安全问题，避免不必要的争议。
融入社会公平考量
在更新项目中强制纳入可负担房屋单位，确保低收入群体也能受益于城市发展。避免更新项目导致特定族裔或社区被排挤。通过社会公平的考量，确保城市更新惠及所有人。
为了更美好的城市未来
马来西亚的城市更新法案，承载着改造城市面貌、提升生活品质的愿景。然而，任何改革都非一帆风顺，尤其当它触及民生福祉和基本权利时。消除误解、回应担忧，以开放的态度、周全的考量和坚实的保障来推进立法，才能让城市更新真正成为惠及所有人的“美好家园重建计划”，而非少数人受益、多数人担忧的“强制搬迁令”。前行的路上，对话与平衡，是迈向更美好城市未来的关键。
